大管家房屋管理-代管代租包租買賣 租屋首選 房屋管理專家

為健全住宅租賃關係，保障租賃當事人權益，活絡住宅租賃市場及發展租賃住宅服務業，內政部今天公布《住宅租賃市場發展條例》草案，明定未來可成立租賃住宅服務業，讓房東委託包租、代管相關業務，租金也可享有6千元免稅優惠，房東如有超過6千元必要的房屋耗損費用，也可提出實際證據扣減稅額。內政部預定於10日、13日及14日，分別在台北、台中及高雄辦理三場次的公聽會，聽取各界意見。

內政部表示，民眾購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重，因此發展住宅租賃市場，作為國人長期居住需求的可替代選擇，滿足居住需求，已成為重要課題。但因住宅租賃事務管理繁雜及衍生糾紛處理不易，導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場，以致造成資源閒置。依據財政部統計處資料顯示，持有房屋超過一戶以上的戶數，高達316萬戶，佔住宅存量860萬戶的36%，如能有效釋出提供租賃，將能促進資源有效運用。

內政部強調，藉由強化出租人租賃管理能力，建立專業服務協助處理租賃住宅相關管理事務及租稅減徵措施，希望鼓勵住宅所有權人釋出空閒住宅，為未來健全租賃市場重點。

依據草案規定，未來將引入租賃住宅的「代管」及「包租」專業服務制度，建立從業人員專業證照制度，落實企業經營者業務責任，以協助處理龐雜的租賃住宅相關管理事務，提升租賃服務當事人的信賴度，有效協助租賃雙方釐清權利義務關係及解決租賃住宅糾紛，確保租賃雙方權益。

草案規定，租賃住宅的期間須超過30日以上，住宅租賃廣告內容應與事實相符、媒體經營者不得刊登不實廣告、租賃住宅服務業刊登廣告應註明業者名稱，同時政府可輔導成立非營利組織，提供專業諮詢等服務及住宅租賃爭議調處機制與費用。

租了好久好不容易找到房客，除了感激老天爺，您有沒有算過收進口袋的租金又得拿多少出來？

1. 廣告、帶看費用：
a. 登廣告要廣告費(幾百到一千)，自己帶看要花交通費(好幾百)。
b. 有房子在出租時要24小時等電話帶看，哪裡也去不了。
c. 半夜要看房，就算睡覺了也要起床趕過去。
d. 颳風下雨大老遠趕來，等了一個小時才說他不來看了，氣到想罵髒話。
e. 有可能遇到假裝看房的壞人，趕著帶看也有可能發生交通意外。
如果嫌煩嫌累，可以請仲介或管理員幫忙。請仲介幫忙，行情是一個月的房租。請管理員，通常鑰匙一丟叫房客自己上樓看，效果非常差。

2. 代管費用：
a. 抄電表、水表、瓦斯表。代交水、電、網路、第四台、瓦斯費用。
b. 確認每位房客按時交房租，沒有交要馬上催繳。
c. 公共區域定時打掃，維護清潔。公共區域換燈泡、倒垃圾。
d. 網路不通、網路太慢、第四台不清楚、被第四台業者要求加裝線路
e. 水管堵塞、馬桶不通(常常是房客亂丟東西進去)
f. 颱風天漏水、水管爆裂噴水、不明原因沒水或沒電
g. 忘記帶鑰匙，幫房客送過去(通常都是深夜)。
h. 半夜天花板會有老鼠、有螞蟻、有白蟻
i. 遇到惡房客，房租很難收到，甚至躲著不付房租，趕也趕不走。
j. 房客吵架甚至打架，要你過去評理，情侶鬧自殺要過去安撫
k. 房客是通緝犯、吸毒、警察打來要你協助辦案
l. 遭小偷，半夜要去警局做筆錄、房客要你賠償
套房管理有很多瑣碎的事，沒發生事情時就很煩人。房東最怕半夜有不明電話打來，不知又發生什麼，像個不定時炸彈。也不敢長途旅遊，怕發生事情沒人處理。想討個清閒就要請人代管。代管費用一般是房租的15%。

3. 清掃粉刷：
房客搬走一定要清掃，尤其是浴室廁所污垢很深，不徹底清潔沒人願意住。要是牆壁很髒，建議要重新粉刷賣相才好。清掃找人打掃約要一千，粉刷連工帶料是一千五。

4. 家具家電裝潢折舊維修：
家具房客不會愛惜，很快就有傷痕，看起來好像用很久。就算沒壞，用八年後最好換新，房間看起來才不會太爛。一間套房若十年都沒更新，衣櫃和書桌應該傷痕累累、彈簧床墊沒彈力、電視不是液晶電視，裝潢老氣有霉味，怎麼會有人想租？
維修費用比較難算，但是現在的電子式家電都不耐用，一過保固期問題就很多。有時候算一算，與其修理還不如換一台新的勒。
家具家電折舊費用，如果使用八年才換新來算，一年大概要五千元折舊。維修費用一年至少抓一千(大概是五顆省電燈泡的錢)。

公司信譽先調查 別忘載明僅限出租使用

台北市地政局13日舉辦「居住正義論壇Ⅱ」，會中都市發展局長林洲民公布包租代管、代租代管計劃，除有房東減稅優惠、修繕補助、房客租金補貼，還有租賃業者仲介費用，刺激空餘屋進入租屋市場，第一階段預計試辦100戶。

都發局統計，按照低度用電住宅分析，台北市約有3.8萬戶長期閒置住宅(連續低度使用達12個月)，空屋率約4.29%，數量僅次於新北市及桃園市，其中以北投、中山、萬華區的閒置住宅最多。另針對四、五層樓公寓及屋齡30年以上住宅，在等待都市更新期間，也將以包租代管、代租代管政策協助釋出出租。

然而，以往租賃糾紛處理的不悅經驗，往往使屋主寧願閒置空屋，擔心房客欠租、發生意外事件，也降低屋主出租意願，加上北市租金投報率偏低、業者獲利空間有限，缺乏專業運作機制，這些問題透過包租代管、代租代管計劃及培植租賃產業，都能獲得解決。

北市府試辦100戶 弱勢優先申請
4月招商
【陳世峰╱台北報導】台北市政府昨舉辦「居住正義論壇」第2彈！4局處包括社會、都發、地政及財政局分別就租金補貼、包租代管、健全房市及房屋稅制等提出新政，尤其響應小英社宅政策，北市都發局搶先全國推「包租代管」，從住宅基金提撥2千萬元在4月招商，年中就可上路。

台北市長柯文哲上任後對北市「住」的問題頻頻出招，去年9月甫舉辦首場「居住正義論壇」，相隔半年立刻再辦第2場。柯文哲昨出席論壇指出，台北市空屋有3.7萬戶，要怎麼把空屋催出，是要努力的方向，另外，都更容積計算也是當前頭痛問題，柯預告接下來會有更多討論。

林洲民：「要來真的」
昨日論壇四局處接連提出新政，其中響應蔡英文8年20萬戶社宅，北市都發局長林洲民昨宣示：「要來真的！」上月已先從住宅基金提撥2千萬元，今年將優先試行100戶包租代管為目標，長期搭配「長者換吉屋」試辦計劃，協助老年人轉住公宅，空出的房屋轉作包租代管的房源。
都發局解釋，包租代管或代租代管的申請對象以弱勢為優先，同時符合租金補貼申請資格者，每月租金補助20%，若符合《住宅法》第4條弱勢對象則補助35%；房東享有稅金減免、修繕補助、居家安全險等，鼓勵房源釋出。
不過崔媽媽基金會執行長呂秉怡認為，政府在社宅跟高齡化住宅政策還是多頭馬車，分頭進行，但兩項政策密切相關，社福跟住宅部門要好好討論。

單一自住稅擬降至1%
另外，財政局上周已預告將針對單一自住房屋調降稅率，財政局長陳志銘說，現在持有1戶房子跟持有3戶房子的民眾適用同樣稅率，並不公平，才想把單一自住房屋稅率調降至1%，不過須中央點頭修法，目前傾向另編預算，採補貼方式來變相降稅，預估22萬戶受惠。
但財政部賦稅署副署長吳蓮英昨出席論壇回應，一旦動《房屋稅條例》的稅率，經估算每降0.1%，全台1年會少掉10億元稅收，六都中以北市減少最少、約7800萬元，新北市最多達1.7億元，對地方政府稅收影響重大，不能輕易更改，至於北市作法，吳則說：「祝北市稅收順利。」

　　好房網News記者胡珮蓉／綜合報導